Въведение

С промените в Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС), в сила от 01.01.2026 г., беше въведен нов чл. 168в, който дефинира понятието „годишен оборот в страната“ за целите на задължителната регистрация по ДДС.

Съгласно чл. 168в, ал. 1, т. 5 ЗДДС, в този оборот се включват „освободени доставки на недвижими имоти“. Законодателят обаче не уточнява дали това понятие обхваща само прехвърлянето на собственост (продажби), или включва и освободени доставки, реализирани чрез отдаване под наем или аренда.

Тази формулировка породи активна дискусия в професионалната общност на счетоводителите и данъчни консултанти, в рамките на която се оформиха две противоположни тълкувания.

Нормативна рамка

Чл. 168в ЗДДС (в сила от 01.01.2026 г.)

„(1) Годишният оборот в страната е общата сума от данъчните основи на извършените през календарната година с място на изпълнение на територията на страната от данъчнозадълженото лице:
…
5. освободени доставки на недвижими имоти.“

Чл. 45 ЗДДС – освободени доставки (извадка)

„(1) Освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването под наем или аренда.
(2) Учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка по ал. 1 до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж.
(3) Освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
(4) Освободена доставка е и отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец.“

Пояснение относно обхвата на анализа

В настоящия анализ под „наем“ се разбира отдаване под наем или аренда, представляващо освободена доставка по чл. 45 ЗДДС, при условие че:

не са налице изключенията по чл. 45, ал. 5 и ал. 6 ЗДДС;

не е упражнен избор за облагане по чл. 45, ал. 7 ЗДДС.

Проблемът

Формулировката „освободени доставки НА недвижими имоти“ в чл. 168в, ал. 1, т. 5 ЗДДС поражда нормативна неяснота:

• дали тя обхваща само доставки, при които обект на доставката е самият имот (напр. продажби);
• или включва и освободени доставки, реализирани чрез отдаване под наем или аренда.

Това разграничение има съществено практическо значение за хиляди физически и юридически лица, които реализират доходи от наем или аренда.

Сравнителен анализ на двете позиции

ПОЗИЦИЯ 1: Наемите и арендата НЕ се включват в оборота

Основни аргументи:

Законът използва израза „доставки НА имоти“, а не „доставки, свързани с имоти“;

Наемът и арендата са услуги, а не доставка на самия имот;

Регламент (ЕС) № 1042/2013 ясно разграничава „недвижим имот“ от „услуги, свързани с недвижим имот“;

Ако законодателят е искал да включи наемите, би използвал формулировка като „доставки по чл. 45 ЗДДС“;

Практически последици:

• Лица с доходи от наем над прага за регистрация не се регистрират по ДДС;
• Избягва се значителна административна тежест без фискален ефект.

ПОЗИЦИЯ 2: Наемите и арендата СЕ включват в оборота

Основни аргументи:

Чл. 288 от Директива 2006/112/ЕО използва по-широкото понятие „сделки с недвижими имоти". В този смисъл отдаването под наем или аренда се разглежда като част от тези сделки, които по силата на правото на ЕС не са изключени от оборота по презумпция, а се изключват единствено при наличие на спомагателен характер.

Практиката на СЕС е задължителна за националните администрации;

При неправилно или непълно транспониране директивата може да има директен ефект.

Практически последици:

• Лица с доходи от наем над прага се регистрират по ДДС;
• Не начисляват ДДС (чл. 45), не ползват данъчен кредит, но подават декларации и дневници.

Практически предпазлив подход - преценката се оставя на НАП

При наличие на подобен казус данъчнозадълженото лице инициира процедура по чл. 96 ЗДДС, като оставя преценката относно включването на наемите и арендата в оборота изцяло на Национална агенция за приходите и изчаква издаването на писмен административен акт – регистрация или мотивиран отказ.

Този подход не води до разрешаване на нормативната неяснота по същество, но в определени случаи се използва за документиране на добросъвестност и за ограничаване на риска от последващи спорове.

Заключение

Нормативната неяснота в чл. 168в, ал. 1, т. 5 ЗДДС създава реален риск за данъчнозадължените лица.

До публикуване на официална позиция от НАП въпросът остава открит, а правната сигурност – непълна.