Отчитане на инвестиционните имоти съгласно СС 40 (част първа - определения и първоначална оценка)

автор: Мария Янчева

Определението за имоти се съдържа в т.2 от СС 40 Отчитане на инвестиционни имоти и гласи, че това са притежавани или придобивани по финансов лизинг изцяло или частично земи и/ или сгради.

Предприятията следва да класифицират имотите си съобразно тяхното предназначение и начин на използване и да ги представят като инвестиционни имоти, ползвани в дейността имоти или имоти за продажба.

  • Ползваните в дейността имоти са тези, които се държат за използване при производство, доставка на стоки или услуги, за административни цели, за използване от персонала (независимо дали служителите плащат наем по пазарни цени). Те се отчитат като дълготрайни материални активи по реда на СС 16, независимо дали се изграждат или разработват.

 

  • Имотите за продажба са тези, които се държат за продажба в рамките на икономическата дейност на предприятието (стоки, незавършено производство, продукция). Те се отчитат като материални запаси по реда на СС 2 Стоково-материални запаси (за стоки без или с разработване и за продукция) или по реда на СС 11 Договори за строителство (за незавършено производство, изграждано с цел последваща продажба или разработвано от името на трета страна).

 

Инвестиционните имоти са тези, които се държат по-скоро за получаване на приходи от наем или за увеличаване на стойността на капитала (или и двете). Като такива се класифицират:

  • Земя, притежавана с цел дългосрочно увеличаване на капитала, чрез генериране на доходи, а не с цел краткосрочна продажба в хода на обичайната дейност.

  • Земя, чието бъдещо използване не е определено.

  • Сграда, която се отдава по оперативен лизинг.

  • Сграда, която не се използва, но се държи с цел отдаване по оперативен лизинг.

Инвестиционните имоти се отчитат като дългосрочни финансови активи. Тази норма не е приложима за изгражданите имоти (независимо, че предполагаемото им предназначение може да бъде като инвестиционни имоти) и за разработваните имоти, които не са разработвани инвестиционни имоти (независимо, че разработването може да е с цел да станат инвестиционни имоти).

В практиката се случва един имот или отделни части от един имот да са с различно предназначение. Когато е възможно тези отделни части следва да се отчитат поотделно. Например, ако част от сграда се използва за отдаване под наем, а друга за ползване в дейността и двете части могат да бъдат обособени, то първата се отчита като инвестиционен имот, а втората като дълготраен материален актив. Когато не съществува възможност за отделно класифициране, се извършва преценка коя част на имота може да се определи като незначителна спрямо общото му предназначение. Избраните от предприятието критерии, въз основа на които се прави преценката следва да се изложат в счетоводната политика.

СС 40 дава някои примери и насоки за определяне предназначението на имота като цяло:

  • Когато един имот се отдава под наем и в същото време се извършват допълнителни услуги на наемателите (охрана, поддръжка) и част от сградата се използва за тези дейности, то имотът се класифицира като инвестиционен, тъй като различните услуги за наемателите са по-скоро спомагателна дейност. В случай, че услуги по охрана поддръжка и други се предоставят и на други лица, освен на наемателите, то поне част от имота следва да се отчита като ползван в дейността.

  • При предоставяне на хотелиерски услуги, имотът се определя като за ползване в дейността, но ако тези услуги се прехвърлят за изпълнение на трети страни и предприятието е в положение на пасивен инвеститор, то имотът се определя като инвестиционен.

Признаването на инвестиционните имоти се извършва, когато има вероятност предприятието да получава икономически изгоди от тях и цената им на придобиване може да бъде оценена достоверно.

Инвестиционните имоти се оценяват първоначално, както следва:

  • При закупуване – по цена на придобиване, която е неговата покупна цена и всички преки разходи (например професионални хонорари и разходи по сделката, данъци за прехвърляне и други). Не се включват разходите за пускане в експлоатация.

  • При изграждане по стопански начин – по цена на придобиване, която е себестойността на датата, на която строителството или разработването е завършило. Не се включват разходите за пускане в експлоатация.

  • При прехвърляне от друг вид имот – по балансова стойност на имота, по която се е отчитал до момента.

  • При придобиване чрез безвъзмездна сделка – по справедлива стойност.

  • При апортна вноска – по стойността, определена от вещите лица съгласно Търговския закон.

В стойността на инвестиционните имоти следва да се включат всички трайно прикрепени дълготрайни материални активи, без които не биха могли да осъщестят предназначението си (съоръжения, машини, оборудване и други, обзавеждане и инвентар).40

(Следва продължение)

-------------------

Мария Янчева е управител на Счетоводна кантора АРКФИН, office@arcfin.org

Илюстрация:Designed by Freepik

Напиши коментар