Отчитане на инвестиционните имоти съгласно СС 40 (част втора – последващи разходи и последващо оценяване)

Автор:Мария Янчева

Последващите разходи, свързани с инвестиционни имоти и водещи до увеличаване на първоначално предвидените очаквани икономически изгоди, следва да се отразят като увеличение на балансовата им стойност. Такива разходи са тези, които водят до увеличаване на полезния срок на годност, до увеличаване на използваемостта, до подобряване на качеството, до разширяване на възможностите за ползване или до съкращаване на разходите, свързани с инвестиционните имоти. Всички останали разходи се признават като текущи за периода, през който са възникнали.

 

Последващото оценяване на инвестиционните имоти след първоначалното им признаване се извършва по един от следните два модела:

  • Модел на справедливата стойност, при който печалбата или загубата, възникваща от промяната на справедливата стойност на имотите се включва в текущите приходи или разходи за периода, през който възниква. Справедливата им стойност е тяхната пазарна стойност и нейното определяне зависи от наличието на активен пазар за съответния вид активи.

    При наличие на активен пазар, пазарната стойност е най-вероятната настояща цена, която може да бъде получена за конкретен инвестиционен имот, като се вземат предвид всички фактори, които влияят (местонахождение, състояние, перспективи, договорни условия и други). Не се правят завишения или намаления поради специални условия или обстоятелства (например произтичащи от разсрочени плащания), нито се отразяват разходи по сделката, които предприятието може да понесе при продажба или друг вид освобождаване от имота.

    При липса на активен пазар, пазарната стойност се определя чрез анализ на информация от различни източници, например: настоящи цени на активен пазар на имоти от различно естество, скорошни цени на по-малко активни пазари, прогнози за дисконтирани парични потоци на настоящи пазарни наемни плащания за подобни имоти. Получената информация се коригира, за да отрази различията в имотите, промените в икономическите условия и други.

    Справедливата стойност на инвестиционен имот не следва да отразява: допълнителна стойност от създаване на портфейл от инвестиционни имоти, допълнителни икономически изгоди в резултат от взаимосвързано използване с други активи на предприятието, права или правни ограничения специфични само за конкретното предприятие, данъчни преференции или тежести специфични само за конкретното предприятие.

    Когато различните източници на информация обуславят различни заключения за справедливата стойност, предприятието трябва да се опита да идентифицира причините и на тази основа да избере най-достоверната оценка.

    При съществени затруднения в определянето на справедливата стойност, СС 40 препоръчва използването на независими оценители.

    При наличие на невъзможност за достоверно измерване на непрекъсната основа на справедливата стойност на инвестиционни имоти, те следва да се оценяват съгласно СС 16 Дълготрайни материални активи, като това оценяване се прилага до освобождаването от имотите. Но ако предприятието веднъж е приложило справедливата стойност при оценяването на инвестиционните имоти, то следва да продължи да прилага този модел, дори когато сравнимите пазарни сделки станат по-редки или пазарните цени се намират по-трудно. Приема се, че е налице невъзможност за достоверно измерване на непрекъсната основа на справедливата стойност при:

  • Придобиване на инвестиционен имот за първи път, независимо от начина (закупуване, изграждане, траннсформиране при промяна на използването).

  • Липса или много редки пазарни сделки за конкретния вид имоти и невъзможност за прилагане на алтернативни оценки поради липса или недостатъчност на източници на информация.

  • Модел на цена на придобиване, при който след първоначалното придобиване инвестиционните имоти се оценяват съгласно СС 16 Дълготрайни материални активи, а именно по цена на придобиване, намалена с начислените амортизации и натрупаната загуба от обезценка.

 

(Следва продължение)

Още по темата:

Отчитане на инвестиционните имоти съгласно СС 40 (част първа - определения и първоначална оценка)

 

-------------------

Мария Янчева е управител на Счетоводна кантора АРКФИН, office@arcfin.org

Илюстрация:Designed by Freepik


Настоящото изложение има информативен и опознавателен характер. Изразява личното професионално мнение на авторите на сайта и не представлява конкретен съвет или консултация

Напиши коментар