Новите промени в сила от 01.01.2017 при ДДС третирането на услугите, свързани с недвижими имоти

гост-автор: адв. Георги Денборов

От 01.01.2017 г. са в сила нови правила, отнасящи се до услугите, свързани с недвижими имоти. Този път те стават част от правния ред чрез регламент (Регламент за изпълнение (ЕС) № 1042/2013, изменящ Регламент на ЕС № 282/2011). Новите разпоредби са “самоизпълняващи” се и не е необходимо да бъдат транспонирани в националното законодателство на държавите-членки на ЕС. Предшестващата ги ситуация създаваше известна доза правна несигурност и не малко недоразумения. От една страна, правилата не бяха прилагани от държавите-членки на ЕС по един и същ начин. От друга страна, не бяха достатъчно ясни и това затрудняваше счетоводните отдели в ежедневната им практика.

 

Общ подход: Мястото на изпълнение е в държавата-членка по местоположението на недвижимия имот

Услуги, които са достатъчно свързани с недвижимо имущество, подлежат на облагане с ДДС в тази държава-членка на ЕС, в която се намира този имот. Няма значение дали получателят е данъчно задължено лице (B2B) или данъчно незадължено лице (B2C). В случай че услугата се предоставя на данъчно задължено лице, повечето държави-членки на ЕС са въвели процедура за обратно начисляване на ДДС (reversed charge mechanism).

 

Какво ново?

Регламент за изпълнение (ЕС) № 1042/2013 предостави насоки относно:

- Какво е недвижим имот;

- Нивото на необходимата връзка между услугата и недвижимия имот;

- Видовете услуги, които са свързани и такива, които не се считат за свързани с недвижимо имущество.

 

Определение за недвижима собственост

Това определение е силно вдъхновено от решението на Съда на ЕС по делото Fonden Marselisborg Lystbådehavn 1. В светлината на новите правила недвижимите имоти се определят като:

  • всяка отделна част от земята, на или под нейната повърхност, върху която може да бъде учредено право на собственост или владение; (например дървета, ресурси, нефтени кладенци);

 

  • всяка сграда или конструкция, прикрепена към земята или в нея, над или под морското равнище, която не може да бъде лесно разглобена или преместена (например къщи, пътища, газопроводи, вятърни турбини);

 

  • всеки елемент, който е монтиран и съставлява неразделна част от сграда или конструкция и без който съответната сграда или конструкция би била недовършена, като врати, прозорци, покриви, стълбища и асансьори;

 

  • всеки елемент, оборудване или машина, трайно монтирани в сграда или конструкция, които не могат да бъдат премествани, без да бъде разрушена или променена сградата или конструкцията.

 

 

Въвеждане на подход в две стъпки

Неотдавнашното решение на Европейския съд по делото RR Donnelley2 допълнително подчерта необходимостта от тясна връзка на доставката на услуга  с недвижимото имущество. Като резултат новите разпоредби въвеждат двуетапен подход:

 

  1. Първа стъпка - да се провери дали услугата се отнася до стоки, които могат да бъдат квалифицирани като недвижимо имущество.

 

  1. Втора стъпка - да се определи дали съществува достатъчна пряка връзка между услугата и недвижимия имот.

 

Само ако са спазени двете условия, услугата може да се счита за свързана с недвижимо имущество.  Поради тези причини (с изключение на примерите, изброени в Регламент № 1042/2013), правните и консултантските услуги НЕ биха могли да имат достатъчно пряка връзка и не биха се третирали по специалния ред, освен ако не са спомагателни за друга услуга, свързана с конкретен имот. Следователно, тези услуги биха попадали в обхвата на обичайните правила за място на изпълнение.

 

Услуги, които биха били свързани с недвижим имот:

1)      Услуги, каквито се предоставят от агенти по недвижими имоти, от продавачи на търг, архитекти, геодезисти, инженери и други, които се занимават с въпроси, свързани с конкретни сгради, земя или със строителни съоръжения.

2)       Управление, прехвърляне, проучване или оценка на риска от транслативна сделка,  свързана с конкретен имот от адвокат, нотариус, както и публично изпълнение от синдик или частен съдебен изпълнител.

3)      Контрол и оценка на конкретни характеристики на имот. Например определяне на нивото на замърсяване на даден обект преди строителството, включително геодезия (като сеизмична, геоложка или геомагнитна оценка) на земя или морско дъно, включително и съпътстващите услуги за събиране и обработка на данни, за да се предостави съответната услуга.

4)      Изготвяне на архитектурни и строителни планове за сграда или част от сграда, предназначена за конкретен обект, независимо дали сградата е построена или не.

5)      Оценяване на имущество за застрахователни или заемни цели за определяне на стойността на даден имот като обезпечение за заем или за оценка на риска и обезщетение при съдебни спорове.

6)      Услугите на интериорен дизайнер, договорил се да проектира декора на конкретна сграда – хотел, офис, ресторант и др.

7)      Правни услуги, имащи за предмет изваждане на разрешително за строеж или  уреждащи отдаването под наем на конкретна земя или прилежащото й имущество. Дори ако основната сделка, водеща до промяна на правния титул на имота, не се извършва е възможно да се приложи специалния режим.

8)      Услуги за управление на имоти, състоящи се в експлоатация на търговски, промишлени или жилищни недвижими имоти от собственика или от негово име, които могат да включват и пакети от услуги, включително събиране на наеми, организиране на ремонти и поддръжка.

9)      Застраховане на имот, когато е включено (префактурирано) като част от такса за обслужване или част от  договора за наем на конкретен имот.

 

Услуги, които не биха били свързани с недвижим имот:

1)      Оценки на въздействието върху околната среда, например относно това, дали дадена вятърна турбина може да бъде монтирана на определено място или екологичния ефект от нови строителни проекти.

2)      Услуги по океанография, като измерване или докладване на морски течения и морски местообитания.

3)      Услуги на архитекти, които не се отнасят за конкретен обект.

4)      Съвети или информация, свързани с цените на земята или пазара на недвижими имоти.

5)      Изготвяне на идеен проект за сграда, който не е свързан с конкретен обект.

6)      Изготвяне на "вътрешни корпоративни правила"  за функциониране или управление на недвижими имоти, например за хотелска верига, които правила се използват в собствени имоти.

7)      Услуги на счетоводител при просто съставяне на данъчна декларация от данни, предоставени от клиент, дори когато тези данни се отнасят до доходи от наем на недвижим имот.

 

 

Заключителни бележки

Регламент за изпълнение (ЕС) № 1042/2013, изменящ Регламент на ЕС № 282/2011 бе необходим за да унифицира разликите в третирането между различните държави, които понякога позволяваха да се стигне до двойно облагане с ДДС на една транзакция и в други случаи даваха възможност да се стигне до необлагане с ДДС на конкретна услуга въобще. Новите правила определено водят до по-високи нива на предвидимост на действията на приходните администрации и би трябвало значително да улеснят работата на счетоводните отдели.

 

Повече за услугите, свързани с недвижими имоти ще говорим на 25.11.2017 на семинара в Бургас. Запознайте се

с програмата и условията за участие


 


1Виж дело C-428/02 на СЕС

[2]Виж дело C‑155/12 на СЕС

 

--------

Георги Денборов e адвокат по данъчно право с трансграничен опит в данъчни преструктурирания, планирания, прилагане на СИДДО, сделки между свързани лица. За контакт: gvd5@georgetown.edu

Илюстрация:Designed by Freepik

Напиши коментар